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配偶者居住権とは、亡くなった人の配偶者が自宅の所有権を相続しなくても住み続けられる権利です。残された配偶者の居住権を保護する目的で、2020年4月1日より施行されました。
たとえば、亡くなった夫名義で自宅を所有していた場合、今までは妻がその自宅の所有権を相続しないと、住み続ける権利は保障されていませんでした。
妻以外の第三者が自宅の所有権を相続すると、極端なお話ですが残された配偶者を自宅から追い出すこともできたのです。
しかし、高齢化が進み平均寿命が延びた現在、配偶者の一人が亡くなった後、もう一人が長く生き続けることも当たり前の時代になりました。
高齢の方がひとりきりで、住み慣れた自宅を離れて新生活を送ることは大変なストレスです。
また一人暮らしの高齢者が借家の入居審査をパスするには、それなりの条件があり、新居を探す段階でも苦労されるかもしれません。
このような不安を取り除き、亡くなった人の配偶者がその自宅に居住し続けられるようにと施行されたのが配偶者居住権です。
配偶者居住権を行使する場合には、不動産の登記簿謄本に登記する必要があります。たとえ相続人同士の話し合いで配偶者居住権が認められたとしても、登記しなければその効力を発揮しないので十分に注意してください。
配偶者居住権活用のポイントは大きく3つです。
Point1 自宅の所有権を相続しなくても居住権だけ設定できます。
相続財産のうち自宅不動産を配偶者が取得すれば、配偶者が住み続けることには誰も文句はありません。
しかし、経済的理由等で自宅不動産を配偶者が所有者として相続しなかったとしても、その自宅に住み続ける権利を与える、というのがこの制度です。
不動産は、その持ち主に所有権があります。この所有権を①配偶者居住権と②その他の所有権（自宅を所有する権利、以下所有権と言います）の2つに分けるのが、配偶者居住権の考え方です。
配偶者所有権を設定すると、①配偶者居住権と②所有権を別の人が相続できるようになります。
相続の現場では、残された配偶者が自宅に住み続けられない事情が多く見受けられます。その最も多い事例は、自宅があっても相続財産に預金等が少ない場合です。
そんな場合には、配偶者が自宅不動産を相続できても、老後の生活資金の預金等を相続できなくなる可能性があります。
たとえば、相続財産が自宅不動産5000万円と預貯金5000万円だったとします。
相続人が妻と娘のふたりで、法定相続分で半分ずつ相続するとした場合を考えてみましょう。
妻が自宅不動産（5000万円）を相続すると、預貯金（5000万円）は全額を娘が相続することになります。
これでは住むところが残されたとしても、これからの生活費に困ってしまうかもしれません。自宅を売却しないと老後の医療費、介護費用、施設入居費等を捻出できないかもしれません。
上記のケースで配偶者所有権を設定した場合を考えてみましょう。
自宅不動産の権利のうち、配偶者居住権が2000万円、所有権が3000万円だったとします。
妻は自宅に住めればいいので自宅不動産の居住権だけを相続し、所有権は娘が相続します。
その場合には、妻は預貯金3000万円も相続できることになり、当面の生活費も捻出できるという仕組みです。
自宅不動産 5000万円
内訳：配偶者居住権2000万円
所有権3000万円
預貯金 5000万円
妻：自宅不動産の配偶者居住権2000万円+預貯金3000万円を相続
娘：自宅不動産のその他の所有権3000万円+預貯金2000万円を相続
なお、配偶者居住権はその権利期間を「終身」に設定すれば、配偶者が亡くなるまでその効力が続きます。
Point2 相続が発生した時点で、その自宅に住んでいた配偶者にだけ認められる制度です。
「自宅に住んでいた」ことと、「配偶者だけ」ということが大切です。
配偶者居住権は、元所有者の配偶者が亡くなり相続が発生した時点で、その自宅に住んでいた配偶者にだけ認められる権利です。
そのため「婚姻届は出しているが別居中」だと、自宅に住んでいないので配偶者居住権は認められません。同じように、元所有者と同居していたとしても子どもや内縁関係などの場合は「配偶者」に当たらないので配偶者居住権は利用できません。
Point3 自宅不動産の所有者が配偶者以外にもある場合には設定ができません。
たとえば自宅不動産の権利が夫と息子の共有だった場合、所有者が夫と息子の二人になりますから配偶者居住権は設定できません。
配偶者居住権を設定したい場合は夫が亡くなる前に、息子が持っている自宅不動産の権利を夫か自分が取得する必要があるのです。
相続財産が自宅不動産のほか少額の預貯金であった場合、配偶者居住権を活用するケースが考えられます。
例：亡くなった夫の遺産が自宅不動産3000万円と預貯金1000万円の合計4000万円
相続人は妻と息子一人で、法定相続分で半分ずつ相続することを息子が主張した場合
配偶者居住権を設定せずに妻が自宅に住み続けるためには、不動産の所有権3000万円を取得して、息子に対し遺産ではなく自分が貯めたお金の中から1000万円の支払いをする（代償金の支払い）方法があります。
配偶者 自宅3000万円 △代償金1000万円 差引 2000万円の相続
息子 遺産の預金1000万円 ＋ 母の預金1000万円 計2000万円の相続
しかし配偶者居住権を設定しその価値が1000万円だった場合、妻は配偶者居住権（1000万円）と預貯金（1000万円）を、息子は自宅不動産の所有権（3000万円-配偶者居住権1000万円＝2000万円）を相続でき、金銭トラブルを事前に防げます。
配偶者 配偶者居住権1000万円+預金1000万円 計2000万円の相続
息子 自宅所有権2000万円(自宅3000万円-配偶者居住権1000万円)の相続
後妻の配偶者に自宅に住み続けてもらいたいが、最終的には前妻との子に自宅を相続させたい場合に活用するケースが考えられます。
自宅を前妻との子どもに確実に相続させたいが、後妻が生きている間は後妻に住んでもらいたい、という場合を想定します。
配偶者居住権を設定せずに後妻に自宅不動産を相続させると、後妻が亡くなったあと、自宅は前妻の子ではなく、後妻の相続人に相続されます。
後妻亡きあと確実に前妻との子どもに相続させるためには、配偶者居住権を設定しておき、自宅不動産の所有権を前妻の子どもに相続させます。
こうすることで、後妻は生きている限り自宅を追い出されることはありませんし、前妻の子どもには自宅を確実に残せます。
自宅を第三者に相続させたいが、配偶者に引越しの猶予期間を与えたい。
たとえば自宅不動産を前妻との間にできた娘に相続させたい。現在の妻がひとりで住むには広すぎるので引っ越してもらいたい。しかしすぐに追い出すのは忍びない、という場面を仮定します。この場合は配偶者短期居住権が利用できます。
配偶者短期居住権とは、相続開始時に亡くなった配偶者が所有していた不動産に無償で居住していた配偶者が、少なくとも配偶者が亡くなってから6ケ月は無償で住み続けられる制度です。
遺産分割や遺言に関係なく住み続けられるため、残された妻はその期間に引っ越すことができます。
配偶者居住権を取得した場合、その自宅不動産に配偶者居住権を設定するために登記をします。
配偶者居住権の登記を行うと、取得した配偶者は、配偶者居住権を第三者に主張することができるので、トラブルを避けることにつながるのです。なお配偶者短期居住権については登記ができません。
① 取得
遺言または遺産分割協議等で配偶者居住権の取得を書面に表す。このとき、配偶者居住権の期間も定める。最長で終身まで設定可能。
② 設定登記
配偶者居住権を取得した建物の所在地を管轄する法務局にて設定登記を行う。
設定登記には以下の書類が必要です。
✔ 遺言書または遺産分割協議書
✔ 戸籍謄本
✔ 印鑑証明書
✔ 住民票
✔ 登記申請書
③ 抹消
死亡・消滅等があったときには法務局で抹消登録を行う。
配偶者居住権を設定すると、その自宅不動産に継続して住み続ける権利が与えられます。その一方で、与えられた権利は「自宅に住み続ける権利」だけなので制約も課されます。
まず善管注意義務に基づいて自宅を使うことが要求されます。増改築は所有者の許可が必要になりますし、通常の修理は居住権を持っている人が行います。
また、建物の敷地の土地固定資産税は所有者が支払いますが、建物部分の固定資産税の支払いは居住権を持っている人が原則として支払うことになります。
配偶者居住権は売却できませんし、配偶者居住権を取得した配偶者本人しか利用できません。
配偶者居住権はあくまでも残された配偶者の居住を守るための制度なので、他の人に売却できません。
また、配偶者居住権の有効期間は配偶者の死亡または遺産分割協議等で定めた期間までとされており、原則として期間満了と同時に配偶者居住権は消滅します。
長くても配偶者の死亡と同時に消滅してしまうので、配偶者居住権を相続させることもできないのです。
上記のように、原則的に配偶者居住権は配偶者の死亡日または遺産分割協議等で定めた期日に消滅します。
ただし、例外もあります。住み続けている配偶者がひどい使い方をしている場合などでは、自宅不動産の所有権を持つ人が配偶者居住権の消滅請求をして、自宅に住む権利を消滅させることもできるのです。
また自宅不動産の所有権を持つ人との合意により、配偶者居住権を消滅させることもできます。
ただし、この場合は権利の所有者に対する贈与とみなされ、贈与税が課されることもありますのでちゅういがひ、専門家に相談することをお勧めします。
配偶者居住権が消滅したあとは、自宅不動産の所有権を持っている人が、その不動産に関するすべての権利を所有します。
自宅不動産の売却も貸出も、配偶者の許可なく自由に行えるようになります。
なお、この場合には自宅所有者に相続税や贈与税は課税されません。
課税されるのは主に以下の場合です。
・ 自宅不動産の所有権を持つ人との合意により権利を消滅させた場合
・ 配偶者が自ら配偶者居住権を放棄した場合
・ 所有者による配偶者居住権の消滅請求がなされた場合
① 元所有者が亡くなった後も住み続けられる
これまでは、残された配偶者が自宅不動産を相続できずに、他所に引っ越さなければならないこともありました。
今後は配偶者居住権を利用することで、自宅不動産を子どもや第三者が所有することになったとしても、これまで住んできた我が家から引っ越す必要はありません。慣れ親しんだ自宅で余生を送ることができます。
② 不動産以外の財産も相続しやすい
配偶者居住権を設定すれば、自宅不動産の価値を分割できます。
そのため不動産をそのまま相続するよりも、他の財産を多く相続できる可能性が出てくるのです。
自宅だけを相続しても生活費が賄えない。だからといって自宅を離れたくない、そんな残された配偶者はぜひ設定を前向きにご検討ください。
① 自宅を売却しにくい
たとえば介護施設に入居すると仮定します。
自宅を売却して施設の入居費用に充てようと考えても、配偶者居住権が設定されている限り自宅を売却して現金化することはできません。
配偶者居住権を放棄または、その他の所有権を持っている人との合意解除を行ってからでしか売却や譲渡ができないのです。
② 設定手続きが複雑
配偶者居住権を設定するまでの手続きが複雑で分かりにくいこともデメリットです。そもそも配偶者居住権の価値の算出方法も複雑になっています。
法務省からは
「配偶者居住権の価値＝建物敷地の現在価値-負担付所有権（自宅における配偶者居住権以外の所有権）の価値」
と示されています。
また、配偶者居住権を設定するには登記手続きが必要ですが、専門的知識のない一般の人が自分で行うことは難しいでしょう。
配偶者居住権とは、残された配偶者が不安なく自宅に住み続けるための権利です。
子どもや第三者が自宅の所有権を相続したとしても、配偶者は安心して自宅にいられる上に、不動産以外の財産を受け取りやすくなります。
ただし、配偶者居住権自体ができてまだ日の浅い制度です。
また、設定には高度な専門知識が必要となるため、一般の人が自分で設定するのは困難と思われます。
配偶者居住権を検討する場合は、相続に強いソレイユ相続相談室をぜひご活用ください。
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この記事の監修者
宮澤 博 （税理士・行政書士）
税理士法人共同会計社 代表社員税理士
行政書士法人リーガルイースト 代表社員行政書士
長野県出身。お客様のご相談に乗って36年余り。法人や個人を問わず、ご相談には親身に寄り添い、お客様の人生の将来を見据えた最適な解決策をご提案してきました。長年積み重ねてきた経験とノウハウを活かした手法は、他に類例のないものと他士業からも一目置くほど。皆様が安心して暮らせるようお役に立ちます。