土地の相続税評価額の調べ方 —　長野 【相続対策の知恵】

土地の相続税評価額の調べ方を長野市の実例をもとに解説しています。路線価地域と倍率地域の違いについても解説しています。

 

土地評価の方式

 

相続税の土地の評価の原則には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式は、税務署が道路に価格を付けていく方式で、倍率地域以外の道路に価格がついています。
実際の平成28年分の、長野市のＪＲ長野駅前の路線価図を見てみましょう。

 

 

路線価図を見ていただきますと、道路に記号がついているのが分かると思います。
南千歳1丁目に　１８５Ｄ　という記号がありますが、これは　路線価185,000円／㎡
借地権割合　６０％　と読み取ります。

 

 

路線価図の見方

記号の見方については、下記を参照してください。

 

 

路線価地図は国税庁のホームページから確認する事ができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

また、路線価図は平成22年からホームページで公開されていますので、地価の動向を調べる事もできます。

 

長野駅前、長野市南千歳1丁目の路線価の推移を見てみると次のようになります。

 

平成22年　235,000円／㎡
平成23年　215,000円／㎡
平成24年　200,000円／㎡
平成25年　190,000円／㎡
平成26年　185,000円／㎡
平成27年　185,000円／㎡
平成28年　185,000円／㎡

 

 

長野市各エリアの路線価

長野市の他のエリアの路線価も見てみたいと思います。

 

下記は、長野市の善光寺周辺の路線価図です。
善光寺の本堂から参道を降りてきて中央通りが始まる場所です。
71,000円／㎡となっております。

 

 

 

下記は、長野県庁の近くの路線価になります。95,000円／㎡となっています。

 

 

 

下記は長野駅の東口の路線価図です。区画整理が終わっていない場所は、「個別評価」と表示されています。
個々に税務署に問い合わせをして個別に評価を出してもらう事になっています。

 

 

 

路線価のある土地評価の仕方

 

路線価の付いている宅地の評価額は、路線価×地積　でおおよその評価額はわかります。
ただし、正確に土地の評価額を出すには正式な評価のステップが必要になります。
そもそも路線価は整形地を基準とした価格なので、土地の形によっては、単価が安くなることもあるし、高くなる事もあるのです。

 

路線価より単価（評価）が低くなる可能性のある土地の主な例です。

・道路がついていない土地
・私道になっている土地
・がけ地になっている土地
・大きすぎて売りにくい土地
・貸家やアパートの敷地になっている土地
・奥行きが長く間口が小さい土地、
・三角形をした土地、
・今後セットバックが必要な土地　等

 

また、その土地が二路線以上の道路に接している場合には、単価が高くなる事もあります。
路線価地域の土地は、税理士が評価単位ごとの土地の形状を確認しながら、それぞれの土地の事情を個別に加味して評価します。

 

 

倍率地域の土地評価の仕方

下記は、長野市松代町の長野インター周辺の路線価図です。
路線価が付いているところもありますし、「倍率地域」と表示されている所もあります。

 

 

この倍率地域は、固定資産税評価額に所定の倍率をかけて相続税評価額を計算する、倍率地域なります。

 

計算式　　固定資産税評価額　×　倍率

 

固定資産税評価額は、固定資産の所有者に毎年、市町村から送られてくる、固定資産税納税通知書に付属している課税明細に記載されています。
固定資産課税明細の固定資産税課税標準額ではなく、固定資産税評価額の数字にかけるのでご注意ください。

 

倍率表は下記のように地域別に作成されています。
ご自分のお持ちの土地の種類別に倍率が違ってきますのでご確認ください。

 

倍率表も国税庁のホームページから確認できます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/kanto/nagano/ratios/html/c65105rf.htm

 

 

 

個々の土地の評価については、弊社の相続無料相談をご利用ください。
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