土地の上に存する権利の区分

土地の上に存する権利の評価

「土地の上に存する権利」というものがあります。土地そのものではありませんが、相続税や贈与税についての財産評価においては土地と同等の価値があるものとして評価しなければなりません。一般的によく見聞きする土地の上に存する権利としては「借地権」などがあります。

「土地の上に存する権利」の評価について借地権を例に考えてみましょう。土地を借りている借主であれば借地権という権利を評価することになります。一方、土地を貸している貸主や所有者であれば、その土地の自用地評価額（すべて自分が利用できるものとした場合の評価額。）から借地権の評価額を除いた、いわゆる底地部分をその土地の評価額として算定する必要があるわけです。

土地の上に存する権利の区分

次の①～⑩に該当するものがある場合には、土地の上に存する権利があるものとして評価をしなければなりません。なお、相続税や贈与税の財産評価においては、それぞれの権利にそれぞれ別々の評価方法が定められています。

• 借地権（②の定期借地権等を除きます。）
  ･･･ 建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。
• 定期借地権等
  ･･･ 借地契約の更新がなく、契約満了により借地権が消滅する一般定期借地権、事業用借地権などをいいます。
• 地上権（上記①、②、及び④の区分地上権を除きます）
  ･･･ 他人の土地において工作物または竹木を所有するためにその土地を使用する権利をいいます。
• 区分地上権
  ･･･ 建物や道路、トンネルなど、土地の空中や地下を目的とする地上権をいいます。
• 区分地上権に準ずる地役権
  ･･･ 特別高圧架空電線の架設等の目的のため、土地の空中や地下について上下一定の範囲を定めて設定される地役権で建造物の設置を制限するものをいいます。
• 永小作権
  ･･･ 小作料を支払って他人の土地に耕作または牧畜をする権利をいいます。物権であることが⑦耕作権と異なります。
• 耕作権
  ･･･ 他人の土地を耕作することができる権利をいいます。
• 温泉権（引湯権を含みます。）
  ･･･ 鉱泉地において温泉を排他的に利用できる権利をいいます。引湯権は温泉権を持つ者から温泉を引湯することができる権利をいいます。
• 賃借権（上記①、②、⑦その他を除きます。）
  ･･･ 賃貸借契約に基づいて目的物である土地を使用収益することができる権利をいいます。
• 占用権
  ･･･ 河川の占用許可に基づく権利や道路の占用許可など、占用許可により経済的利益を生ずる権利をいいます。